hojas de visita
¿Qué son las hojas de visita?
Las hojas de visita que firman los futuros compradores de viviendas son el documento utilizado por los agentes inmobiliarios para garantizar la identidad del visitante y posible interesado en la compra del inmueble, y así poder demostrar que su actividad intermediaria fue llevada a cabo y que la celebración de la compraventa posterior se debió a esta actividad, en su caso
¿La firma de la hoja de visita por el comprador adquiere naturaleza contractual ?
Existen sentencias que rechazan, que sea un nuevo contrato celebrado entre el comprador y el agente inmobiliario pero en el caso de serlo, el tribunal declara que la cláusula de honorarios debería superar los controles de transparencia y abusividad.
Para que la hoja de visitas sea estimada una nueva relación contractual, incluso acordada tácitamente, la actuación del mediador tiene que servir de provecho al comprador..
Son actuaciones del mediador que pueden beneficiar y aprovechar al comprador, por ejemplo
- el envío de información por parte del mediador a ese tercero posible comprador
- gestiones de tipo registral o notarial,
- las gestiones sobre la financiación en favor del comprador
- gestiones en relación con tramites hereditarios.
¿Es abusiva la clausula de honorarios en hoja de visita ?
Las cláusulas de honorarios insertas en las “hojas de visita” que afectarían al futuro comprador del inmueble fue ya analizada la abusividad de las cláusulas de honorarios introducidas en las hojas de visita en la STS núm. 411/1998, de 30 abril [RJ 1998\3460].
La jurisprudencia menor ha sido clara estimando que la hoja de visitas no es un contrato (vid. SAP Ourense, núm. 4/2015, de 12 enero [AC\2015\150]), evidenciando, por una parte, la mala fe del agente inmobiliario
“al presentar a su firma un documento que titula “hoja de visita” y en el mismo inserta una mención o cláusula en la que se impone una obligación de pago de unos honorarios al potencial comprador, por el simple hecho de haberle mostrado unas viviendas”
Además la Jurisprudencia ha excluido el carácter contractual de la hoja de visita:
“el posible comprador se obligaría a pagar una comisión o unos honorarios a la agencia si pactaba la compra del inmueble directamente con el vendedor, a cambio de ninguna contraprestación porque el hecho de enseñar la vivienda no es ninguna prestación o promesa, es parte de la prestación comprometida con el vendedor a través del contrato de mediación suscrito por la agencia con él”
La Audiencia Provincial de Cádiz, en su sentencia núm. 52/2021, de 10 marzo [Rec. 250/2020], en relación con la hoja de visita lo considera contrato de adhesión sin que pueda pactar el cliente nada.
“La hoja de visitas constituye un contrato de adhesión suscrito por un consumidor al que con motivo de otro acto, la constancia de haber celebrado una visita a una vivienda para su adquisición y sin que conste que previamente el demandado haya sido informado y haya mostrado su conformidad, se introduce una cláusula que le impone una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento.”
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“de la sola firma de dicho documento y aun cuando el demandado hubiera contactado previamente con la agencia participándole su interés por adquirir una vivienda, no puede concluirse que el mismo hubiera prestado consentimiento”.
La clausula de honorarios debe cumplir con control de transparencia.
La cláusula de honorarios debe cumplir el filtro de transparencia debiendo la inmobiliaria informar adecuadamente y con carácter previa a la suscripción del documento de la carga económica derivada de la visita de la vivienda.
El control de transparencia solo podría ser estimado en aquellos supuestos en los que exista un contrato de adhesión sometido a la legislación propia de condiciones predispuestas y, en particular, a la LCGC y al TRLGDCU.
La información relativa al cálculo de los honorarios del mediador establecida como cláusula del contrato no negociada habrá de ajustarse a los criterios de transparencia –además, de claridad, concreción y sencillez-, cuyo incumplimiento supondría su nulidad de la misma en virtud de lo dispuesto en el art. 83.3 TRLGDCU, así lo reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia núm. 17/2012, de 18 enero.
La nulidad de la cláusula relativa al precio supondría la nulidad del contrato en su totalidad. La consecuencia directa de la nulidad contractual supondría la restitución recíproca de prestaciones (art. 1303 CC). Ante la imposibilidad de ello, y respetando el criterio sentado por el TJUE contrario a la integración contractual a excepción de que resultara más beneficioso para el consumidor, la solución deviene en convertir el contrato en gratuito.
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